摘要：3月30日晚，房地产龙头企业万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，出现上市31年以来第三次净利下滑。发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红...
3月30日晚，房地产龙头企业万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，出现上市31年以来第三次净利下滑。
发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，尽最大的力量、用最实际的行动，来保障股东的利益。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本4.1%。但行业阵痛也一定程度出现在万科身上，2021年，营业收入仅增长8%，归属于上市公司股东的净利润同比大幅下降。对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中坦诚进行了剖析，并未过多归结于行业变化、市场因素，重点放在自我检讨，符合万科一贯“不怨天气”的务实风格。其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。
对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。
值得注意的是，万科的利润表现，也受到其长期采取的谨慎会计政策和稳健财务策略的影响。举例而言，万科一直以来对经营性资产的计量方式均采用历史成本法。该计量方法下，经营性资产价值仅由企业对该资产的实际投入决定，且每年需对该资产计提折旧摊销，在资产对外出售前不会确认增值收益。
对于未来的增长，万科年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列，有望成为公司未来价值增长的重要支撑。
万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。
物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。
万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。
商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。
万科认为，尽管从收入、利润看，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，其基于现金流价值的财务价值、基于韧性和延申的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。
